一、商业地产如何设计融资模式？
众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。 对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。 对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。 解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目→建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款；另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS ，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资， CMBS类似于住宅MBS ，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值 1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。 REITS的销售对象主要是个人投资者， CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），预计CMBS在国内的发展将会快于REITS ，会被越来越多的商业地产开发商所运用。 相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金＋基金＋银行贷款＋承建商垫资的组合 后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会更好
二、信托公司业务模式？
标准化股票投资，私募股权投资，标准化债券投资，非标债权投资。
三、信托制物业模式的利弊？
有利的是业主不用直接和物业打交道，第三方托管，不利的地方出现问题不能直接业委会开了物业公司，也得和第三方协商。
四、慈善信托的盈利模式？
模式一：慈善组织作为委托人＋信托公司作为受托人
模式二：信托公司作为受托人＋慈善组织作为受益人
模式三：信托公司作受托人+慈善组织作项目执行人
模式四：慈善组织作受托人+信托公司作项目执行人
模式五：双受托人模式（慈善组织与信托公司共同担任受托人）
模式六：慈善组织作为单受托人，独立开展慈善活动
五、商业地产有哪几种招商模式？
1、自主招商 就是由开发商自行组件招商团队，确定招商目标开展招商业务。自主招商是一种基本的招商模式， 2、委托招商 委托招商是委托中介服务。按照国际先进的经营理念，采用业务“外包”的办法，把一些专业要求高、企业专门投入成本高而效率低的业务外包给专门机构以实现经营效益优化。比如，美国最大的商业地产公司西蒙集团也和商业服务机构建立良好的业务关系，实现部分业务外包，是商业地产专业化的一个发展方向。在实战中，许多开发商认为业务外包以后，企业就不用沾手招商业务了，其实这种想法是不对的，因为受委托招商机构无法替代开发商或物业业主作出经营决策，如工程界面定界、租金定价、合同订立、客户管理等应该由开发商或物业业主自己负责。 委托招商有两个选项：一是委托专业的招商机构招商，在选择这类机构时，应当考察招商的历史和服务的项目，更要考察招商机构的主要招商人员的从业经历和成功案例的难易程度；二是委托商业机构招商，这类机构的成功率不高，因为支持了委托项目会影响这类机构已经在经营的项目。 在委托招商时要做好以下工作： （1）比较真实的市场数据； （2）本方的真实意图，包括经营策略等； （3）比较完整的建筑图纸和配套条件； （4）明确的招商目标，包括时间、租金、面积、品牌要求； （5）合理的酬金等。 3、商房合作 这是一种间接招商的形式，商业地产开发商通过和专业商业机构合作，以实现招商的目标。这种合作模式实际上事商业地产开发商付出更大的代价，去谋求招商的成功。在选择这类招商形式时，委托方应当充分考察合作对象的聚商能力、品牌代理商的响应概率，这样才能确保合作成功，在商房合作中要注意以下事项： （1）合作的类型是以物业的产权或者租期作价，作为合作的条件之一； （2）导入品牌的数量； （3）合作的深度，招商、商业运营、管理——资产经营和管理； （4）分利的办法； （5）双方的分工和各方承担的责任； （6）品牌是否输出，如输出该怎样计费。 4、加盟导商 这是在针对在一些项目所在区域缺乏品牌资源的情况下提出一种导入商业资源的新模式，这种模式也可以说是一种间接实现招商的手段。 目前国内连锁商业有许多采用通过加盟的办法来扩大市场份额，这对投资商业物业的人来说，可能是一条实现“经营实心化”的途径，而作为商业地产开发商活项目运营方可以借助加盟的办法，导入项目的品牌商业资源，通过加盟这一非常规的招商手段，迂回地实现招商目标。 在加盟导商时，有以下要点需要注意的： （1）品牌市场的影响力和品牌的真伪； （2）品牌使用的费用、回收年限； （3）培养和辅导、管理技术的输出； （4）物料的保障供应 （5）带动物业升值和经营的作用评价。
六、信托制模式有哪些优缺点？
信托产品作为高瑞理财产品具有收益高、稳定性好等特点。具体的讲信托产品其
优点是：风险低，收益较高，投资领域广，信托产品可以横跨货币、资本、实业三个领域；
缺点是:1、门槛较高，需要100万资金作为起步；
2、投资期限一般为1-2年，投资期间变现能力差。
七、信托业务模式及中国信托市场未来发展的趋势
信托业务模式及中国信托市场未来发展的趋势
随着中国经济的高速发展，信托业务在金融领域的作用日益突出。信托业作为一种重要的金融工具，为企业及个人提供了多样化的资金融通方式，成为推动经济增长和优化金融结构的重要力量。本文将探讨信托业务模式及中国信托市场未来发展的趋势。
一、信托业务模式
信托业务是指受信托人委托，信托公司或受托人按照约定的条件管理和运用信托财产，实现受益人的利益。信托业务模式主要包括以下几种：
- 资产管理型信托：信托公司通过收集资金，运用信托财产进行投资，从中获取收益，并按约定分配给受益人。
- 债权型信托：受托人在信托合同约定的范围内，代持债权人的债权，并按约定的方式行使债权。
- 股权型信托：信托公司或受托人以股权为信托财产，代持股权人的权益，并按约定管理和行使股权。
- 土地开发型信托：信托公司或受托人通过信托方式，集合多方资金用于购置土地，并进行开发建设。
- 产权转让型信托：信托公司或受托人通过信托方式，将委托人的产权转让给受益人，以实现委托人的资金需求。
二、中国信托市场现状
中国信托业自2001年起实施改革开放以来，取得了长足的发展。目前，中国信托业已经成为中国金融体系中不可或缺的重要组成部分，信托资产规模持续增长。截至目前，中国信托业规模位居全球第一。
中国信托市场的现状主要体现在以下几个方面：
- 规模扩大：中国信托业资产规模不断扩大，信托产品种类丰富，满足了不同投资者的需求。
- 市场竞争激烈：随着市场规模的扩大，信托公司之间的竞争也越发激烈，业务创新成为信托公司发展的重要动力。
- 监管逐渐完善：监管机构对信托业进行了一系列的规范和监管，保护了投资者的合法权益，增强了市场信心。
- 服务能力提升：信托公司在产品创新和服务质量方面不断努力，提升了自身的服务能力，提供了更加多样化的金融产品。
三、中国信托市场未来发展的趋势
随着中国经济的转型升级和金融改革的深入推进，中国信托市场未来将呈现以下几个发展趋势：
- 创新发展：信托市场将加强创新能力建设，推出更多符合投资者需求的创新产品，满足不同投资者的投资和融资需求。
- 多元化发展：信托市场将拓宽业务范围，开展更多领域的信托业务，如能源、环保、科技等，实现多元化的发展。
- 合作共赢：信托公司将加强与其他金融机构的合作，形成互利共赢的合作模式，提升整体竞争力。
- 风险防控：信托公司将加强风险管理和风险防范，严格控制信托资产的风险，保护投资者的合法权益。
- 国际化发展：随着中国金融业对外开放的进程加快，信托行业也将面向国际市场发展，参与国际竞争。
综上所述，信托业务模式的多样化和中国信托市场的快速发展为我国经济的稳定和金融体系的完善提供了强有力的支持。未来，信托市场将在政策支持和市场需求的双重驱动下，不断创新发展，为实体经济和资本市场的健康发展做出更大贡献。
参考资料：
1. XXX, XXX. "XXX XXX XXX." XXX XXX, vol. XX, no. XX, 20XX, pp. XXX-XXX.
2. XXX, XXX. "XXX XXX XXX." XXX XXX, vol. XX, no. XX, 20XX, pp. XXX-XXX.
3. XXX, XXX. "XXX XXX XXX." XXX XXX, vol. XX, no. XX, 20XX, pp. XXX-XXX.
八、请问商业地产的销售模式有什么创新吗？
商业地产销售模式无非就是那么几种1、先租后售（租金往往成为售价的阻碍，因为前期商业的招商租金一般不高）
2、先售后租（发展商需有一定的统一返租）
3、纯招商（需有一定的经营理念，方便进一步的融资及上市）
4、使用权出让（往往是没有产权或者十分十分旺场的做法，只要不涉及回购，就不会犯法）
九、他益信托不是私益信托是公益信托？
他益的信托不是利益的信托，而是一种正确的使用。
十、家族信托和商业信托区别？
家族信托，指家族（私营）式信托公司。 商业信托，指国营商业信托公司。
